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집을 살 때나 전세 계약할 때, 반드시 확인해야 할 문서가 있습니다.
바로 **등기부등본(등기사항증명서)**입니다.
겉보기에 어려워 보이지만, 구조와 의미만 알면 5분이면 누구나 이해할 수 있습니다.
이 글에서는 초보자도 따라할 수 있도록 부동산 등기부등본 보는 법을 실전 예시와 함께 알려드립니다.
✅ 1. 등기부등본이란?
등기부등본이란 부동산의 권리관계를 공적으로 증명해 주는 문서입니다.
쉽게 말해,
- 이 부동산이 누구 소유인지
- 담보대출이 걸려있는지
- 압류·가압류는 없는지
등을 확인하는 문서입니다.
✅ 2. 등기부등본 발급 방법
📌 온라인 발급
- 인터넷등기소 접속
👉 www.iros.go.kr - ‘열람하기’ 또는 ‘발급하기’ 선택
- 주소 입력 또는 지번으로 검색
- 열람료: 700원, 발급: 1,000원 (카드결제 가능)
📌 오프라인 발급
- 가까운 등기소나 동사무소 방문 → 신분증 지참 후 발급
✅ 3. 등기부등본 구성 이해하기
등기부등본은 표제부 / 갑구 / 을구 총 3개로 구성됩니다.
① 표제부 – 부동산의 ‘기본 정보’
- 주소, 면적, 용도(대지, 아파트 등) 등 물리적 정보가 적혀있습니다.
- 중요 포인트: 주소가 실제 거래할 부동산과 일치하는지 반드시 확인!
② 갑구 – 소유권 및 권리변동 내역
- 현재 소유자 이름, 소유권 이전 사유, 가압류/압류 등 권리 제한 사항이 기록됩니다.
항목 내용 예시
| 등기원인 | 매매, 상속, 증여 등 |
| 접수일자 | 등기된 날짜 |
| 소유자 | 성명 및 주민등록번호 일부 |
| 제한사항 | 압류, 가처분, 경매 신청 등 유무 |
💡 가압류, 가처분이 있으면 거래 주의! (채무 문제 가능성 있음)
③ 을구 – 근저당권 및 담보 내역
- 주로 은행 대출 시 설정된 담보(근저당권) 정보가 기록됩니다.
항목 설명
| 근저당권자 | 채권자 (ex. 국민은행) |
| 채권최고액 | 대출금 + 이자 + 부대비용 포함한 최대 청구액 |
| 설정일 | 담보 설정된 날짜 |
📍 예시: 채권최고액이 1억이면 실제 대출금은 7~8천만 원일 가능성 높음
💡 을구에 근저당이 남아있다면, 잔금일에 말소 조건부 거래로 계약해야 안전합니다.
✅ 4. 실전 체크포인트 5가지
- 표제부의 주소 및 면적이 실제 물건과 일치하는지 확인
- 갑구에 소유자가 정확히 명시되었는지 확인
- 갑구에 ‘압류’, ‘가처분’, ‘경매 개시’ 등이 없는지 확인
- 을구에 근저당권 설정 여부 및 채권최고액 파악
- 등기 날짜가 최신인지 (6개월 이내 권장)
✅ 5. 등기부등본으로 이런 문제도 예방 가능!
문제 상황 등기부등본에서 확인 가능 여부
| 전세사기 위험 여부 | ✔ 갑구, 을구 확인 가능 |
| 진짜 주인 맞는지 | ✔ 소유자 명시 |
| 대출금 과다 여부 | ✔ 근저당권으로 추정 |
| 이중 계약 여부 | ✔ 권리제한사항 확인 |
✅ 마무리: 등기부등본은 내 돈을 지키는 방패입니다
등기부등본을 보지 않고 집을 사거나 전세 계약을 한다는 건, 눈 감고 거래하는 것과 같습니다.
실거래가보다 중요한 게 바로 이 서류 한 장입니다.
누구나 발급 가능하고, 어렵지 않으니 반드시 확인하는 습관을 들이세요.
앞으로도 실무 중심의 부동산 정보로 도움 드리겠습니다.
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