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경기도 북부 중심지이자 서울 접근성이 좋은 의정부는 전세 수요가 높아 지속적으로 전세가율이 상승 중입니다. 최근 전세 가격 흐름, 주요 동 및 단지 전세가율, 실거주자·투자자 관점의 전략까지 정리했습니다.
1. 📊 전세가율 높은 동 & 단지 (2025년 상반기)
- 금오동 벽산블루밍(33평형): 전세가율 98%로 최고 수준
- 의정부동 평균 전세가율 88%, 낙양·신곡·금오동도 80%대로 높음
→ 대부분 인기 지역은 전세가가 매매가와 거의 동등한 상태입니다.
2. 🏢 주요 단지별 실거래 전세 동향
단지명 전세 실거래가 (84㎡ 기준) 대략 전세가율
| 호반베르디움1차 (민락동) | 3.7억 원 | 약 70% |
| 신일유토빌플러스 (호원동) | 3.5억 원 | 유사 수준 |
| 반도유보라아이비파크 (낙양동) | 3.1억 원 | — |
| 금오동 현대아이파크 | 최근 3.82억 원 | 전세가율 약 60%대 |
| 가능한 의정부SK VIEW | 3.7억 원 | — |
| 노블리안시티II | 1.3~1.68억 원 | 소형 평형 기준 |
→ 신축 및 대단지 중심으로 전세가 3–4억 원대, 전세 비중도 높습니다.
3. 📈 추세 요약 (2022~2025)
- 2022~2023년: 평당 60~70% 수준
- 2024년 이후: 매매 급등 후 전세도 함께 상승
- 2025년 상반기: 인기 단지 중심 전세가율 80~98%, 전세 실거래가 상향 유지
→ 의정부의 전세 시장은 높은 전세가율 유지 + 실거래 상승이 특징입니다.
4. ✅ 전세 과열 원인 분석
- 서울 접근성 유리
- 1호선 및 GTX-D, 골드라인 등 교통망 확충 기대
- 신규 및 재건축 대단지
- 입주물량 적음에도 수급 부족
- 전세 매물 부족
- 경기도 전세 매물 2025년 3월 기준 26,897가구로 감소
→ 공급보다 수요가 앞서며 전세가 상승 및 고가 형성 구조입니다.
5. 📌 실거주자 & 투자자 대응 전략
🏠 실거주자
- 전세가 3억대→매매 고민 가능
- 월세 전환 고려 시, 전세대출 한도 체크
- 소형 평형·역세권 본 위주 매물 우선
💼 갭투자자
- 전세가율 90% 이상 구간은 수익성 매우 제한적
- 매물 회전률 둔화, 단기 수익 모델에 적합하지 않음
🛒 매수 전환자
- 전세 부담 → 매수 전환 추진 기회
- 전세금으로 매매 진입 가능성 (특히 금오·신곡 등 인기 지역)
6. 🔎 체크리스트: 전세 vs 매매 결정 팁
- 전세가율 분석: 80% 이상인 단지는 매매 고려 동기
- 대출 가능액 확인: DSR·LTV 및 보증금 대출 상품
- 매물 앱 활용: 집품·호갱노노·집토스 실거래 비교
- 학교·교통·단지 환경: 향후 거주 만족 및 재판매 가치 판단
7. ✅ 요약 정리
- 의정부 주요 동·단지 전세가는 3~4억 원대 형성, 일부 단지 전세가율 90% 이상
- 전세 과열·매물 부족 현상 지속 중
- 실거주자는 월세 전환 및 매수 전환 고려, 투자자는 갭투자 리스크 경고
- 매수 전환 수요 증가 가능성 높으며, 중·장기 적합한 결정이 요구됨
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