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부동산 대출을 계획할 때 꼭 알아야 할 대출 규제 3대 지표는 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 이 세 가지 기준은 대출 한도, 상환 부담, 대출 심사에 직결되므로, 내 집 마련 전략의 기본 틀이 됩니다.
1. ✅ LTV (Loan To Value) – 담보 기반 대출한도
- 정의: 주택 담보 가치 대비 대출 가능한 최대 금액의 비율입니다
- 계산 공식:
LTV=대출금액감정가 또는 주택가치×100% \mathrm{LTV} = \frac{\text{대출금액}}{\text{감정가 또는 주택가치}} \times 100\% - 예시: 집값이 5억 원이고 LTV가 60%라면 최대 3억 원 대출 가능규제 기준:
- 규제지역 무주택·서민 실수요자는 LTV 최고 70%
- 다주택자 등은 30~60% 적용
2. ✅ DTI (Debt To Income) – 주담대 중심 상환능력 평가
- 정의: 연소득 대비 주택담보대출 원리금(원금+이자) 부담 비율입니다
- 계산 방식: 해당 연도의 주담대 원리금 + 기타 대출 이자만 합산하여 연소득으로 나눔.
- 예시: 연봉 6,000만 원 기준 60% DTI면, 연간 상환 부담은 3,600만 원 이하로 제한
- 규제 한도:
- 투기지역 40%, 조정지역 50%, 기타지역 60%
3. ✅ DSR (Debt Service Ratio) – 모든 대출 원리금 반영
- 정의: 모든 대출의 연간 원리금 총액이 소득에서 차지하는 비중
- DTI와의 차이:
- DTI는 주담대 중심 + 기타 대출 이자만 포함
- DSR은 신용대출·학자금·오토론 등 모든 채무의 원리금까지 포함
- 한도 기준: 총 대출액 1억 원 초과 시 일반 40%, 2금융권 50%
- 스트레스 DSR 도입: 변동금리가 상승할 경우를 가정한 가산금리 계산 포함하여 한도를 더 보수적으로 평가
4. 📊 LTV vs DTI vs DSR – 활용 목적 비교
항목 포함 내용 규제 목적 대출 한도 영향 순
| LTV | 주택담보대출 / 담보가격 | 자산 기반 대출 한도 | 최우선 기준 |
| DTI | 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 | 소득 대비 상환능력 | 중간 기준 |
| DSR | 모든 대출 원리금 | 총부채 대비 상환능력 | 가장 보수적 기준 |
- DTI < DSR 순으로 규제가 강해지며, DSR 충족이 가장 어렵습니다
5. 🛠 스트레스 DSR 추가 규제
- 도입 시기: 2024년 초부터 단계적으로 적용
- 가산 금리:
- 2024년 상반기: 실제 금리의 25% 가산
- 하반기: 50%, 2025년 이후 100% 반영
- 효과: 변동금리 상승 시 대출 한도 감소 유발, 고정금리 대출 선호 유도
6. 📌 내 대출 가능액 계산 절차
- 담보가 기준 대출액 = 집값 × LTV (예: 5억 × 70% = 3.5억)
- 소득 기반 한도 (DTI) = 연소득 × DTI (예: 6,000만 × 60% = 3,600만)
- 전체 채무 기준 한도 (DSR) = 연간 원리금 합산 × 한도(i.e. 40% × 연소득)
- 최종 한도 = 위 세 기준 중 가장 낮은 금액 적용
즉, LTV 산출금액 > DTI 한도 > DSR 한도일 경우, 실제 허용 한도는 DSR 수치로 조정됩니다.
7. 🧭 내 집 마련 전략 – 이 지표들을 이렇게 활용하세요
- LTV: 초기 자금 확보 계획에 활용 (예: 대출 대비 자기자본 비율)
- DTI: 한 해 상환 부담 예상, 대출 상품 비교 시 기준으로 사용
- DSR: 신용대출 등 다른 채무가 있다면, 가장 중요한 지표
- 스트레스 DSR 영향 반영해 변동금리 리스크 대비 필요
✅ 결론 요약
- LTV는 물건 담보 기반 대출 한도,
- DTI는 주담대 중심 상환능력,
- DSR은 모든 채무 원리금 기준으로, 가장 보수적인 잣대입니다.
- 특히 총대출 1억 원 이상이면 DSR 제한이 40%, 스트레스 DSR 도입으로 대출 한도 더욱 감소합니다
- 내 집 마련하려면, 이 세 지표를 모두 체크하고 대출 계획을 견고히 세우는 것이 필수입니다.
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