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✅ 1. 양도소득세 중과세 유예
- 2025년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지, 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세 배제가 1년 더 연장됐습니다
- 이 기간 내 양도 시 **기본 세율(6~45%)**과 장기보유특별공제도 그대로 적용됩니다
- 단, 보유 기간 2년 미만의 주택에 대해선 ‘단기보유 중과세율’(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용됩니다
📌 2. 중과배제 예외 조건
중과세를 피할 수 있는 추가적인 예외 요건은 다음과 같습니다
- 지방 저가주택
- 조정대상지역 외 공시가격 4억 원 이하 아파트 → 1주택자로 간주
- 단기·장기 민간임대주택
- 장기민간임대주택(10년·6억 이하) 또는 단기임대주택은 주택 수에 포함되지 않음
- 소형 신축·준공 미분양 주택
- 지방 소재, 전용 60㎡ 이하, 6억 이하, 2024.1.10~2027.12.31 취득 주택 제외
- 혼인 및 취학·동거봉양으로 인한 1시대 2주택
- 혼인이나 직계존속 동거봉양 시 5~10년 간 1주택으로 인정
- 상속 후 일시적 2주택
- 상속받은 주택을 5년 이내 처분하면 중과세 제외됩니다
🏠 3. 취득세 중과 완화
- 2025년 1월 2일 이후, 지방 공시가격 2억 원 이하 주택은 취득세 중과 제외 대상이 됩니다
- 법인·다주택자라도 해당 기준 충족 시 기본 세율(1~3%) 적용, 주택 수에서 제외
- 수도권 외 저가주택 취득도 주택 수 불산입 조건이 확대됩니다.
🏡 4. 종합부동산세(종부세) 완화
- 지방 저가 1주택자 기준이 공시가격 3억 → 4억 원 이하로 상향되었습니다
🗓️ 5. 일시적·한시적 중과 배제 정리
- 2022.5.10 ~ 2026.5.9 동안 다주택자라도 중과세 배제 적용 중
- 다주택 상태일지라도 기간 내 양도 시 기본 세율+장기공제 적용.
🧭 6. 실전 체크포인트
- 양도일 기준으로 주택 수 확인 (분양권, 민간임대 포함)
- 중과 유예 기간(2026년 5월 9일) 내 양도 가능성 여부.
- 보유 기간 2년 이상 필수, 미충족 시 단기 중과세 적용.
- 중과 배제 예외 요건(지방 저가, 임대주택, 소형 신축, 혼인·상속 등) 해당 여부
- 취득세와 종부세 포함 세제 전반 고려, 단지 양도세 뿐만 아니라 종합적으로 전략 구성.
- 조정대상지역 지정 여부, 공시가격 기준 변화에 주의.
✅ 7. 요약 비교표
항목 완화 범위 조건 및 유의사항
| 양도소득세 중과 | 기본세율+장기공제 적용 | 2026.5.9까지 한시 유예, 보유 2년↑ |
| 지방 저가주택 | 1주택 간주 | 공시가 4억 이하, 조정대상 유무 무관 |
| 민간임대주택 | 주택 수 제외 | 장기10년 또는 단기 민간임대 |
| 소형 신축·미분양 | 주택 수 제외 | 지방, 면적·가액 요건 충족 시 |
| 혼인·상속 | 예외적 비과세 처분 가능 | 요건 충족 시 최대 10년간 인정 |
📌 8. 전략적 대응 팁
- 조정대상지역 내 다주택자라면 2026년 5월까지 양도 시 세 부담 최소화 가능
- 취득세 및 종부세 부담 낮은 지방 저가 주택 활용 전략
- 단기 민간임대주택 등록 투입으로 장기 수익 + 세제 혜택 두 마리 토끼
- 혼인 및 상속 등을 통한 세대 구성 활용 비과세 가능성 확대
- 단기 보유 주택은 고율 중과세 적용 → 2년 보유 전략 필수
다주택 보유자라면 위 요건들을 바탕으로 보유 전략과 처분 타이밍을 재검토하세요.
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