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재건축이나 재개발을 통한 입주권 취득 후 종전 주택을 매도할 때, 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 흔히 ‘양도세 가면’ 또는 대체주택 특례라고 부르며, 실수요자와 조합원에게 핵심 전략입니다.
① 가면 조건이란?
국세청 및 소득세법 시행령에서는 기존 주택을 1년 이상 보유한 1세대 1주택자가, 재건축·재개발 사업 진행 중 조합원 입주권(또는 대체주택)을 취득한 경우, 다음 조건을 모두 만족하면 양도소득세 비과세를 인정합니다
- 종전 주택을 취득한 후 1년 이상 경과
- 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도
- 신축 입주 주택으로 세대 전원이 이주 후 1년 이상 거주
- 입주권 취득은 사업시행인가일 이후 또는 관리처분계획 인가일 이후
② 대표 조건 요약
| 기존 주택 보유기간 | 1년 이상 |
| 입주권 취득 이후 처리 기간 | 3년 이내 종전 주택 양도 |
| 실거주 요건 | 입주 후 1년 이상 거주 (세대 전원) |
| 취득 시점 | 관리처분계획 인가일 이후 취득해야 유리 |
※ 위 요건 모두 충족 시 비과세가 가능하며, 입주권을 먼저 취득하더라도 준공 전 3년 내 종전 주택 처분하면 됩니다.
③ 실제 적용 사례 요약
- 관리처분계획 인가 전 종전 주택을 매도한 경우 → 비과세 적용이 어려우며, 중과세 대상이 될 수 있음.
실제 사례에서는 A씨는 인가 전 취득 → 양도세 과세, B씨는 인가 후 취득 → 비과세 적용로 차이 발생 - ‘1+1 분양’ 조합원의 경우:
대형 1채 보유자의 경우 소형 2채 분양을 받을 때 실거주 주택을 제외한 나머지 1채에 대해 비과세 추진안이 국회에서 입법 진행 중이지만, 아직 확정단계는 아니며 향후 법 개정 여부 주시 대상입니다
④ 전략적 대응 방식
실수요자 대상 전략
- 관리처분 인가 이후 입주권 취득 → 종전 주택은 3년 이내 양도
- 입주 후 세대 전원이 1년 이상 실거주
- 이전 주택 보유기간 1년 이상 충족
- 입주권 취득 계약서는 관리처분계획 인가 후로 명시해 두는 것이 리스크 최소화
투자자 대상 전략
- 입주권 취득 조건일 이후 계약 상태 확인이 핵심
- 기존 주택을 처분할 시 3년 이내 권리 확보 또는 입주 전 처분 전략
- 다주택 중과 규제 연장(2026년 5월까지) 현황도 함께 고려
⑤ 유의사항 및 주의포인트
- 절대 요건: 실거주 목적이어야 하며, 투기성 취득이나 단기 매매 목적의 대체주택은 비과세 대상에서 제외됩니다.
- 대체주택 요건 불충족 시 양도소득세 고율 과세 대상이 될 수 있으며, 중과 여부, 장기보유특별공제 적용 제한 등이 발생합니다.
- 계약서 상 실거주 기간, 실거주 요건, 입주 시점 등을 문서화하는 것이 중요합니다.
- 입법 개정(1+1 분양 등) 관련 동향은 계속 모니터링 필요합니다
⑥ 요약 정리
양도세 가면 조건, 대체주택 비과세, 재건축 양도세 면제, 재개발 실거주 요건 등의 키워드를 아래와 같이 정리할 수 있습니다:
- 기존 주택 1년 이상 보유하고
- 관리처분계획인가 이후에 입주권 취득
- 3년 이내 기존 주택 양도,
- 새 주택에 세대 전원이 1년 이상 실거주 시 1세대 1주택 비과세 가능
✅ 결론
재건축이나 재개발 사업 참여 시 양도세 비과세 전략인 ‘양도세 가면’ 요건은 투자자와 실수요자 모두에게 절세의 핵심입니다.
관리처분계획인가 이후 입주권 취득, 종전주택 1년 이상 보유, 입주 후 1년 이상 실거주, 3년 이내 양도 이 네 가지 조건을 철저히 체크하세요.
🔍 FAQ
Q1. 입주권 취득 전 종전 주택을 팔면 비과세가 되나요?
→ 아니요. 입주권 취득 기준일이 중요하며, 인가 전 매도는 비과세 대상이 아닐 수 있습니다
Q2. 1+1 분양 조합원도 비과세 대상이 되나요?
→ 현재는 법안 발의 단계로, 향후 법 개정 여부에 따라 적용 여부가 결정될 예정입니다
Q3. 실거주 기간이 부족하면 어떻게 되나요?
→ 입주 후 1년 이상 거주하지 않으면 비과세 요건을 충족하지 못하며, 양도세 부과 대상이 됩니다.
