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물건을 취득하는 과정에서 자주 등장하는 개념 중 하나가 ‘원시취득’과 ‘일반취득(승계취득)’입니다. 특히 재개발·재건축 과정, 부동산 양도 및 상속, 법적 분쟁 등과 밀접하게 연관되어 있어 정확한 이해가 중요합니다. 이번 글에서는 원시취득과 일반취득의 정의, 차이점, 세금 처리의 차이, 그리고 실제 사례까지 정리해 드립니다.
1. 원시취득이란?
**원시취득(原始取得)**은 말 그대로 ‘처음으로 소유권을 발생시키는 취득 방식’을 말합니다. 즉, 기존에 소유자가 없던 물건에 대해 새롭게 소유권이 생기는 것입니다.
대표적인 예는 다음과 같습니다:
- 신축건물의 최초 취득
- 무주물(소유자가 없는 물건) 습득
- 점유취득시효(20년 이상 점유하여 취득)
- 공유물 분할 시 독립 소유권 취득
- 재건축·재개발로 새 아파트를 최초로 소유하게 되는 경우
이처럼 원시취득은 타인으로부터 넘겨받는 것이 아니라 스스로 처음으로 소유권을 취득한다는 점에서 특징이 있습니다.
2. 일반취득(승계취득)이란?
일반취득(혹은 승계취득)은 타인의 소유권을 법적으로 인수하는 방식입니다. 대부분의 부동산 거래가 여기에 해당합니다.
- 매매, 증여, 상속, 교환 등을 통해 소유권을 넘겨받는 것
- 소유권에 관한 기존의 권리관계가 유지됨
- 과거의 하자나 부담이 전가될 가능성 있음
예를 들어 아파트를 매입하거나 부모에게 증여받는 경우, 모두 일반취득에 해당합니다.
3. 원시취득 vs 일반취득 차이점 정리
| 정의 | 최초로 소유권 발생 | 기존 소유자의 권리 승계 |
| 예시 | 재개발·재건축, 시효취득 | 매매, 상속, 증여 |
| 소유권 하자 | 없음 | 과거 하자 전가 가능 |
| 등기 형태 | 새로운 소유권 등기 | 소유권 이전 등기 |
| 세금 | 과세기준 명확함 (취득세 기준 분리) | 양도소득세 연속성 적용 가능 |
4. 세금에서의 주요 차이
(1) 취득세
- 원시취득은 취득가액이 불분명한 경우가 많아, 과세표준은 보통 신고가액 또는 시가표준액으로 정해집니다.
- 일반취득은 거래가액이 명확하므로 취득세 계산이 단순합니다.
(2) 양도소득세
- 원시취득은 취득가액이 0원으로 계산되는 경우가 많아, 추후 양도 시 양도차익이 커져 세금이 많이 나올 수 있음
- 일반취득은 취득가액이 실제 매입가로 적용되므로 양도차익 조정이 가능
(3) 장기보유특별공제
- 원시취득도 보유기간에 따라 공제가 가능하지만, 건물 신축일을 기준으로 판단하므로 적용기간이 짧게 계산될 수 있음
5. 재개발·재건축에서 원시취득이 중요한 이유
재개발, 재건축 사업을 통해 낡은 주택이 헐리고 새 아파트가 들어서는 경우, 새로 받은 입주권 또는 아파트는 원시취득에 해당합니다. 이때 주의해야 할 세금 이슈는 다음과 같습니다.
- 분양권 상태에서의 양도 시 과세 강화
- 준공 후 양도 시, 취득가액이 불명확하여 양도소득세 증가
- 양도세 계산 시 정비사업 분담금 등 관련 비용을 잘 입증해야 과세 부담을 줄일 수 있음
6. 사례로 보는 원시 vs 일반취득
예시 1:
김 씨는 2000년부터 2025년까지 무주택 토지를 점유하고 있다가 시효취득을 인정받아 소유권 등기를 했습니다. 이 경우 원시취득으로 보며, 기존 소유자와의 소유권 분쟁은 성립되지 않습니다.
예시 2:
이 씨는 2023년에 친구로부터 아파트를 매매로 구입했습니다. 이는 **일반취득(승계취득)**으로, 과거 등기 내용, 설정된 권리(근저당권 등), 하자 등을 모두 인수합니다.
7. 마무리: 투자 및 절세 전략 시 필수 고려 요소
부동산 투자나 재건축·재개발 참여 시, 해당 소유권이 원시취득인지 일반취득인지에 따라 세금, 권리관계, 양도 시기 판단 등 모든 요소가 달라질 수 있습니다.
- 원시취득 시 → 취득가액 산정에 주의, 양도소득세 부담 대비
- 일반취득 시 → 과거 권리관계·세금이 이어짐에 유의
따라서 재산 취득 전, 이 개념을 명확히 이해하고 전문가의 세무 상담을 통해 합리적인 판단을 내리는 것이 바람직합니다.
