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재개발·재건축 사업에서 조합원 입주권을 보유하고 있다고 해서 원하는 동·호수와 평형을 무조건 받을 수 있는 것은 아닙니다.
조합원 간의 입주 우선순위가 존재하며, 이 순위에 따라 배정되는 위치와 평형이 결정됩니다.
특히 인기 동·로열층은 순위가 높은 조합원부터 선택권을 행사하기 때문에, 조건과 기준을 이해하는 것이 중요합니다.
1. 조합원 입주 우선순위란?
조합원 입주 우선순위는 새로 지어질 아파트에서 조합원이 원하는 동·호수·평형을 선택할 수 있는 순서를 의미합니다.
이는 조합원 간의 공정한 배정을 위해 조합 정관과 관련 법령에 따라 정해집니다.
2. 우선순위 결정 기준
우선순위는 보통 다음의 항목을 종합하여 산정됩니다.
(1) 기존 건물의 면적
- 전용면적이 큰 순서로 우선권을 부여하는 경우가 많음
- 동일 면적일 경우 다른 조건으로 비교
(2) 소유 기간
- 권리산정일 이전에 소유하고 있었던 기간이 길수록 가점
- 일부 조합은 소유 기간이 긴 사람에게 우선순위 부여
(3) 세대원 거주 여부
- 권리산정일 기준으로 해당 주택에 실거주한 조합원이 유리
- 장기 거주자는 추가 가점 가능
(4) 조합원 분담금 납부 상태
- 사업비나 분담금 납부를 성실히 한 조합원이 우선 배정
- 미납자는 순위에서 불이익 가능
(5) 기타 조합 규정
- 일부 조합은 추첨 방식과 가점 방식을 혼합
- 조합 정관에 명시된 방식이 우선 적용
3. 우선순위 배정 절차
- 조합원 현황 파악
- 각 조합원의 기존 부동산 면적·소유 시점·거주 여부 등을 조사
- 평형별 배정표 작성
- 공급 세대 수와 조합원 희망 평형을 매칭
- 우선순위 산정
- 정관 기준에 따라 순위 부여
- 배정 협의 및 추첨
- 동일 순위자 간에는 추첨으로 결정
- 최종 배정 확정
- 관리처분계획에 반영
4. 인기 동·로열층 전략
조합원 중에서도 한강 조망, 남향, 탑층, 저층 선호 동 등은 경쟁이 치열합니다.
순위가 높을수록 이른 선택이 가능하며, 이는 향후 시세에도 큰 영향을 줍니다.
예를 들어, 동일 단지 내에서도 동·호수에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 시세 차이가 발생할 수 있습니다.
5. 투자 관점에서 본 우선순위
- 초기 매입자 우위: 권리산정일 이전 매입자이자 장기 보유자는 순위에서 유리
- 면적 조건: 기존 주택 면적이 넓을수록 더 큰 평형 배정 가능
- 분양가 차이: 우선순위가 높으면 추가 분담금 없이도 로열층·좋은 방향 선택 가능
6. 주의할 점
- 조합 정관 변경 시 우선순위 규정이 달라질 수 있음
- 순위 결정 전까지 명의 변경 시 불리하게 적용 가능
- 조합원 간 분쟁이 잦으므로 공식 회의록과 배정표를 반드시 확인해야 함
7. 결론
조합원 입주 우선순위는 단순한 순서 문제가 아니라, 미래 시세와 거주 만족도를 좌우하는 핵심 요소입니다.
특히 투자자는 해당 조합의 정관과 배정 기준을 사전에 검토하고, 가능한 한 높은 순위를 확보할 수 있는 매입 시점을 선택하는 것이 좋습니다.
