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🏠 상속인이 임대차 해지를 요청하는 경우
1. 법적 원칙
- 세입자가 사망하면 임대차 계약은 상속인에게 승계됩니다.
- 따라서 상속인은 임대인의 동의 없이도 계약 해지를 요구할 수 있고, 이 경우 민법상 해지 규정에 따라 처리해야 합니다.
- 보증금 반환, 차임 정산, 원상복구 문제가 함께 다뤄집니다.
2. 구체적 절차
(1) 해지 의사 표시
- 상속인은 집주인(임대인)에게 계약 해지 통보를 해야 합니다.
- 통보 방법은 내용증명 우편으로 하는 것이 가장 안전합니다.
(2) 해지 효력 발생 시점
- 원칙적으로 임대차 계약 해지는 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. (민법 제635조 유추 적용)
- 하지만 현실적으로는 집주인과 상속인 사이에 합의 해지가 가능합니다.
- 예: “이번 달 말에 집 인도하고, 보증금 정산한다.”
(3) 유품 및 집 인도
- 상속인이 직접 고인의 유품을 정리한 후, 집을 원상태로 인도해야 합니다.
- 만약 상속인이 짐 처리를 원하지 않는다면, 집주인이 정리 후 비용을 보증금에서 공제할 수 있도록 협의 가능합니다.
(4) 보증금 및 차임 정산
- 집 인도 후, 집주인은 보증금을 상속인에게 반환해야 합니다.
- 다만 아래 항목은 공제 가능합니다.
- 미납 차임
- 관리비, 공과금
- 원상복구 비용(파손·특별한 청소비 등)
- 짐 처리 비용(협의한 경우)
3. 실무에서 많이 발생하는 문제
- “3개월 전 통보” 문제
- 법은 3개월 전 통지를 요구하지만, 실제로는 상속인의 요청을 받아들여 조기 해지하는 경우가 많습니다.
- 집주인도 공실이 길어지는 걸 피하려고 합의하는 것이 현실적입니다.
- 보증금 반환 시기
- 집주인이 바로 돌려줄 여력이 없을 경우, 상속인과 분할 반환이나 새로운 세입자 전입 후 반환 방식으로 협의 가능합니다.
- 유품 처리 분쟁
- 상속인이 유품 정리를 미루거나 방치하면 집주인이 곤란해집니다.
- 이때는 반드시 서면 합의서를 작성하여 비용 부담 주체를 명확히 해두는 것이 안전합니다.
4. 집주인이 취해야 할 안전한 절차 (체크리스트 ✅)
- 상속인의 신분과 상속권 확인 (가족관계증명서, 사망진단서)
- 해지 요청을 내용증명 등 서면으로 받아두기
- 유품 처리 및 원상복구 책임 주체를 명확히 합의
- 보증금 반환 내역 및 공제 항목을 영수증·계산서로 증빙
- 새 임대차 계약 준비
✅ 결론:
세입자가 사망했고 상속인이 바로 해지를 원한다면, 원칙적으로는 3개월 후 해지지만, 집주인과 상속인 합의로 조기 해지 가능합니다. 상속인은 유품을 정리하고 집을 인도해야 하며, 집주인은 정산 후 보증금을 반환해야 합니다. 모든 과정은 서면으로 남겨두는 것이 가장 중요합니다.
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