서울 전역, 규제지역 확대

정부가 2025년 10월부터 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 지정하면서 부동산 시장이 다시 긴장하고 있습니다. LTV 40% 제한, 토지거래허가제 확대, 다주택자 세금 강화 등은 단순한 정책이 아니라, 시장의 흐름을 완전히 바꾸는 결정이죠. 지금이야말로 변화에 대비할 타이밍입니다.

 

당신의 내 집 마련 전략은 준비되셨나요?

 

 

 

 

 

서울 전역, 규제지역 확대의 의미

 

이번 대책으로 서울 25개 전 자치구와 경기 과천, 성남, 수원, 용인, 하남 등 총 12곳이 추가 규제지역으로 묶였습니다.
이는 단순한 부동산 조정이 아닌, 수도권 전역을 대상으로 한 ‘시장 안정화 락다운’이라고 할 수 있습니다.

특히 LTV 40% 제한은 무주택자에게도 부담이 되며, 유주택자는 사실상 신규 주택 구입이 불가능합니다.
즉, 대출 문턱이 높아지며 거래량 감소와 매물 잠김 현상이 동시에 예상됩니다.

LTV 40% 제한이 가져올 변화

 

주택담보인정비율(LTV)이 무주택자는 70%에서 40%로, 유주택자는 0%로 변경됩니다.

예를 들어, 15억 원짜리 아파트를 사려면 기존엔 10억 원 이상 대출이 가능했지만, 이제는 6억 원이 한계입니다.
이로 인해 실수요자조차 자금 조달이 어려워질 것으로 보입니다.

전문가들은 단기적으로 거래량이 급감하고, 중장기적으로는 가격 조정 국면이 올 가능성을 높게 보고 있습니다.

세금 및 청약 제도의 변화

 

다주택자의 취득세율은 최대 12%, 양도세 중과도 유지됩니다.

게다가 1세대 1주택 비과세 요건도 강화되어, 실거주 기간이 늘어나야 면세 혜택을 받을 수 있습니다.
청약 제도 또한 강화되어, 조정대상지역에서는 재당첨 제한 7년, 투기과열지구는 10년이 적용됩니다.
결국, ‘청약 로또’보다는 실거주 중심의 청약 전략이 중요해진 셈입니다.

토지거래허가제 확대와 그 영향

 

10월 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역은 토지거래허가구역으로 전환됩니다.
주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 모든 거래는 구청 허가가 필요합니다.

이 조치는 부동산 투기 억제 목적이지만, 실수요자에게도 행정적 불편을 줄 수 있습니다.
특히 아파트뿐 아니라 다세대·연립주택까지 허가 대상이 포함되어 시장 전반의 거래량이 감소할 전망입니다.

표: 규제지역 주요 변경 요약

 

구분	기존	변경 후
LTV (무주택자)	70%	40%
LTV (유주택자)	30~40%	0%
취득세율	2~8%	8~12%
토지거래허가제	강남3구·용산	서울 전역+경기 12곳
청약 재당첨 제한	최대 5년	7~10년

결론 및 투자 전략

 

지금의 규제는 단순한 억제책이 아니라 부동산 시장의 ‘재편’입니다.

대출, 세금, 청약, 토지 규제 등 전방위적 압박이 이어지는 상황에서, 투자보다는 ‘보유 전략’이 유리합니다.
다만 장기적으로는 정책 완화 시점에 대비한 현금 유동성 확보가 핵심입니다.

내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자는 자금 계획과 거주 지역 재점검이 필수적입니다.

Q&A

 

Q1. 이번 규제로 무주택자는 집을 사기 어려워지나요?

A1. LTV 40% 제한으로 대출 규모가 줄어들지만, 실수요자 위주의 청약 우선 공급 정책이 병행되어 완전한 진입 불가 상황은 아닙니다.

 

Q2. 전세대출도 영향을 받나요?

A2. 네, 1주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 줄었으며, 보증비율도 80%로 축소되었습니다.

 

Q3. 재건축 아파트는 거래가 가능한가요?

A3. 조합설립인가 이후의 재건축 구역은 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 거래는 가능하나, 매수인은 조합원 자격을 얻지 못합니다.

 

Q4. 토지거래허가를 받지 않으면 어떻게 되나요?

A4. 허가 없이 거래하면 이행강제금 부과 또는 허가 취소 처분을 받을 수 있습니다.

 

Q5. 이번 정책은 언제까지 유지되나요?

A5. 정부는 시장 안정세가 확인될 때까지 규제를 단계적으로 유지하겠다고 밝혔습니다.