🏠 1주택자 양도세 비과세 조건 완벽 해설 – 2025년 절세 전략

1세대가 양도 시점에 1채만 보유하고, 보유 및 거주 요건을 갖추면 양도차익 전액이 비과세 됩니다. 아래 핵심 요건들을 정리했으며, 실제 사례 및 체크포인트도 함께 소개합니다.

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📌 1. 기본 비과세 요건

 

1. 1세대 1주택 보유
   • 양도일 현재 해당 세대가 보유한 주택이 오직 1채일 것
2. 보유 기간 ≥ 2년
3. 양도 당시 실거래가액 ≤ 12억 원
4. 거주 조정대상지역 기준
   • 2017.8.2 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주 요건 2년 충족 필요
   • 이후 해제된 지역도 취득 당시 해당 지역이었다면 요건 유지됨 
     위 조건을 모두 충족할 경우, 완전 비과세가 적용됩니다.

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🔁 2. 예외적으로 거주·보유 요건 완화

 

아래 조건에 해당하면 2년 보유·거주 기준을 완화 받습니다 .

 

         예외 상황             요건

 

직장 이동 등 사유로 타지 이주 시	세대 전원의 이주가 필요하며, 1년 이상 거주 후 양도
국외취학·근무 시	국외거주 필요성 인정, 1년 이상 거주 후 2년 내 양도 가능
민간/공공 임대주택 거주 후 분양	임차 기간 포함 최대 5년 거주하면 요건 면제
상속으로 인한 2주택	상속 주택 포함 없어도 10년 내 기존 주택 양도 시 비과세 가능

 

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🔍 3. 2주택자가 비과세 받는 사례

 

• **혼인·동거봉양 명목 2주택 발생 시**
  친·인척과 같은 세대 구성으로 60세 이상 직계존속 동거일 경우,
  혼인 또는 동거 발생 후 10년 내 먼저 양도하면 비과세 
• 수도권 외 농어촌·문화재 주택 보유 시
  소형·저가 주택 특정 요건→ 일반 주택 양도 시에도 1주택으로 간주 

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📌 4. 장기보유특별공제와 고가주택

 

• 비과세 조건을 충족하지 못해 양도세 대상이라도
  **장기보유특별공제 최대 80%**가 적용되며,
  공제율은 보유 기간 및 거주 기간에 따라 차등 적용 
• **양도액이 12억 원 초과한 경우**,
  12억 원 초과 금액에 대해서만 세율이 적용되고,
  나머지에 대해서는 비과세 혜택 유지

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🧾 5. 실수·주의사항 정리

 

1. 취득 당시 조정대상지역 여부 확인
2. 취득일부터 양도일까지 정확한 보유·거주 기간 산정
3. 사유 발생 시 세대 구성 및 전입일 확인
4. 상속·혼인으로 인한 2주택 인정 여부 검토
5. 양도 시 실거래가 기준 사용, 공시가 아닌 실거래가액 기준

👉 요약하자면, 주택 양도 시 양도일 기준에 1채만 있는지, 보유기간 ≥2년, 12억 이하인지, 조정대상지역 취득 여부 등이 핵심입니다.

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✅ 6. 절세 체크리스트

 

• 양도일 기준 세대에 주택이 1채인가?
• 보유기간 및 거주기간 기준 충족 여부
• 12억 원 이하 거래인지?
• 조정대상지역 취득 주택인가?
• 예외 대상 상황 해당 여부 (이주, 임대 등)
• 상속·혼인 등 인정 사례 해당 여부
• 장기보유특별공제 및 공제율 산정 정확성

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🧭 7. 실전 팁

 

• 조정대상지역 해제 이후 취득한 주택은 요건 완화
• 해외나 지방 근무자는 예외 사유로 비과세 요건 확보 가능
• 상속·혼인으로 2주택 될 경우, 이전 주택 우선 매도 전략
• 임대 분양 주택 보유자는 5년 이상 거주 → 보유·거주 시간 단축 가능

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📝 8. 마무리 총정리

 

✅ 1주택자로서 양도 시 비과세를 받으려면 다음 조건을 모두 충족해야 합니다:

• 양도일 기준 1채 보유
• 보유 ≥ 2년, 거주 ≥ 2년 (취득 당시 조정대상지역 해당 시)
• 실거래가 ≤ 12억
• 예외 사유 발생 시 1년 거주 + 사유 발생 후 양도 요건 충족

이 조건들을 기준으로 내 주택의 경우 어떤 상황인지, 추가로 보유하거나 예외에 해당하는 지 면밀히 검토하세요.