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정비구역 지정 해제 기준 총정리 (일몰제 포함, 2025년 기준)

myblug2 2025. 8. 1. 11:20
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정비구역 지정 해제는 단순한 절차가 아니라, 주민 동의율, 사업 진행 여부, 법적 요건에 따라 자동 또는 직권으로 이루어질 수 있는 제도입니다. 주거환경정비사업에 참여하거나 투자하기 전 반드시 알고 있어야 할 핵심 기준을 정리했습니다.

1. 정비구역 해제란 무엇인가?

 

법적으로 정비구역이 지정된 이후에도 일정 기간 사업이 진행되지 않으면 지정권자인 시·도지사가 직권으로 구역을 해제할 수 있는 제도입니다. 이를 일몰제라고도 하며, 원칙적으로 다음과 같은 조건에 해당하면 해제가 진행됩니다 

  • 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위원회 승인 신청이 없거나,
  • 조합 설립 인가 신청 없이 정해진 기간을 초과한 경우,
  • 조합 설립 후 3년 이내 사업시행계획인가 신청이 없는 경우,
  • 토지주가 직접 시행하는 경우 5년 이내 사업시행계획인가 미신청 시 등입니다.

2. 정비예정구역과 정비구역의 해제 기준 (법정 요건)

 

         단계                      해제 조건                                                      법령 근거

 

정비예정구역 지정 후 3년까지 정비구역 지정되지 않거나 토지소유자 3분의1 미만 동의 시 도시정비법 제4조의3 제1항
정비구역 지정 후 추진위 승인 신청 2년 경과 시 제4조의3 제2항
조합 설립 후 사업시행인가 신청 3년 경과 시 제4조의3 제3항
토지등소유자 직영 사업 지정 후 5년 안에 계획인가 미신청 시 해제 제4조의3 제4항
 

해제 처분이 내려지면 조합 설립인가와 추진위 승인도 자동 취소되며, 정비계획도 원래 상태로 복원됩니다 

3. 주민 요청에 따른 직권 해제 요건

 

지정권자가 주민 요청에 따라 해제를 진행할 수 있는 경우도 있습니다. 주민 과반수 또는 일정 비율 이상이 해제를 요청할 경우, 조례별 기준에 따라 해제가 가능합니다 

  • 추진위가 구성되지 않은 경우: 토지소유자 30% 이상 해제 요청 시
  • 추진위 구성 또는 조합 설립 이후: 과반수 이상이 해제 요청 시
  • 일부 지자체는 더 높은 기준(예: 부산 60%)을 적용함

4. 지자체 사례 및 적용 현황

 

🏙 대구시 사례

  • 2024년 기준 대구시는 정비예정구역 지정 후 3년이 경과한 28개 구역 중, 주민 동의 부족으로 9곳 해제, 18곳은 연장 신청한 사례 발생 

🏘 서울 아파트 지구 제외 정책

  • 서울시는 기존 아파트 지구에 대해 일몰제 적용을 제외하기로 결정했습니다.
    • 예: 여의도 미성·목화아파트 등 조합 설립이 지연되던 단지들이 해제 위기를 벗어남 

5. 실무적 의미 & 투자자 관점의 체크포인트

 

🔍 상황별 리스크 점검

  • 정비예정구역 지정 후 3년 이상 지체 시 자동 해제 가능성
  • 추진위원회 구성 지연 또는 조합 설립 지연 시 추진 절차 자체가 무효화될 수 있음
  • 해제된 구역은 재지정이 매우 어려워, 사업 추진에 큰 장애 요인

📌 대응 전략 요약

  1. 단계별 일정 관리: 추진위 승인, 조합 인가, 시행계획인가 신청 시기를 체크하고 수개월 단위로 관리
  2. 주민 동의 확보: 추진 초기부터 동의율 증가 전략 수립 (30% 해제 요청 기준 대비)
  3. 지자체 개입 동향 파악: 서울시와 같은 아파트 지구 일몰 제외 정책 사례는 향후 다른 지역에도 적용될 가능성이 있음

6. 결론과 요약

 

정비구역 지정 해제(일몰제)는 3년에서 최대 5년까지 법에 명시된 일정 동안 사업 진척이 없을 경우 자동 해제되며, 주민 요청에 의한 직권 해제 기준도 운영됩니다.

 

조합 설립이나 추진의 지연은 결국 정비구역 해제, 조합 인가 취소로 이어질 수 있으므로 사업 계획 초기부터 시간 일정 관리, 주민 동의율 확보, 지자체 정책 변화 모니터링이 필수입니다.

🔎 FAQ

 

Q1. 정비구역 지정 후 자동 해제 기준은 무엇인가요?
→ 정비예정구역에서 지정 후 3년 이내 지정되지 않거나, 지정 후 2년 내 추진위원회 승인, 조합 3년 내 사업시행인가 신청이 없을 경우 자동 해제됩니다.

 

Q2. 주민 요청만으로도 해제되나요?
→ 네, 일정 비율 이상 토지소유자가 정비구역 해제를 요청할 경우 직권 해제가 가능하며, 지자체별 기준이 상이할 수 있습니다.

 

Q3. 해제되면 조합은 어떻게 되나요?
→ 조합 설립인가와 추진위 승인 모두 취소되며, 정비계획은 해제 이전 상태로 환원됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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