조합원 입주권 세금 정리 – 2025년 최신 기준

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myblug2 2025. 8. 5. 12:12

재개발이나 재건축 사업에 참여하는 조합원이라면 필수적으로 알아야 할 것이 바로 **‘입주권에 부과되는 세금’**입니다. 특히 2025년 기준으로 관련 법령과 세금 규정이 일부 변경되었기 때문에, 제대로 이해하지 못할 경우 과도한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

오늘은 조합원 입주권이란 무엇이며, 취득세, 양도세, 종부세 등 관련 세금이 어떻게 적용되는지 상세하게 정리해 보겠습니다.

조합원 입주권이란?

조합원 입주권은 재개발·재건축 조합원이 기존 주택을 철거한 후 신축되는 아파트에 우선 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 흔히 ‘분양권’과 혼동되지만, 입주권은 사업시행인가 이후 조합원에게 부여되는 권리로, 부동산 시장에서는 중요한 자산으로 간주됩니다.

입주권을 최초 취득할 때는 일반적으로 별도의 취득세가 부과되지 않지만, 다음의 경우에는 예외가 발생할 수 있습니다:

1가구 2주택으로 간주될 경우: 재건축이나 재개발이 진행 중일 때 기존 주택을 처분하지 않고 다른 주택을 취득하면 입주권이 주택 수에 포함되어 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다.
입주권 양도 후 재취득 시: 입주권을 제3자로부터 매입하거나, 다시 취득하게 되면 일반 부동산 거래로 간주되어 취득세가 부과됩니다.

※ 2025년 기준으로, 입주권은 주택으로 간주되어 4.6%~12%의 취득세율이 적용될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

조합원이 보유한 입주권을 제3자에게 양도할 경우 양도소득세가 부과됩니다. 양도세는 다음 기준에 따라 계산됩니다.

보유 기간: 1년 미만 보유 시 최대 70%, 2년 미만 시 60%의 고율 양도세가 적용됩니다.
1가구 1입주권일 경우: 비과세 혜택이 적용될 수도 있으나, 입주권 취득 이후에 다른 주택을 취득하면 비과세 요건에서 제외될 수 있습니다.
분양 완료 전 양도 시: 입주권으로 간주하여 과세하지만, 준공 후 양도하면 일반 주택 양도로 판단되어 양도세율이 달라질 수 있습니다.

2022년부터 입주권도 주택 수에 포함되어 종부세 과세 대상이 되었으며, 2025년에도 이 규정은 유지되고 있습니다.

입주권도 자산 가치가 있는 권리로 평가되어 상속세 및 증여세 과세 대상이 됩니다.

상속 시: 피상속인이 입주권을 보유한 채 사망하면 상속세가 부과되며, 시가 또는 유사 입주권 거래 사례를 기준으로 과세합니다.
증여 시: 가족 간 입주권을 증여하면 증여세가 부과되며, 입주권 평가액이 증여세 과세 기준금액(5,000만 원~1억 원)을 초과하면 고세율 적용됩니다.